Zintegrowany Plan Inwestycyjny – Projekt nowelizacji specustawy mieszkaniowej

Obok projektowanych obecnie zmian w planowaniu przestrzennym, trwają także prekonsultacje społeczne obejmujące zmiany w specustawie mieszkaniowej, czyli ustawie z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U. z 2021 r., poz. 1538).

Specustawa mieszkaniowa wprowadziła szereg rozwiązań prawnych mających ułatwić realizowanie inwestycji mieszkaniowych. Na dzień dzisiejszy, w przypadku zamiaru realizacji inwestycji mieszkaniowej inwestor występuje (na podstawie specustawy mieszkaniowej) za pośrednictwem wójta (burmistrza, prezydenta miasta) z wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji do właściwej miejscowo rady gminy. Rada gminy podejmuje uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji lub odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji w terminie 60 dni od dnia złożenia przez inwestora wniosku. Do tej pory rada gminy, podejmując uchwałę, brała pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Zintegrowany plan inwestycyjny

Projekt przewiduje usprawnienie sporządzania planów miejscowych poprzez wprowadzenie nowego narzędzia urbanistyki operacyjnej, tak zwanego zintegrowanego planu inwestycyjnego „ZPI”. ZPI ma być uchwalany przez radę gminy i stanowić szczególną formę planu miejscowego, a zatem stosować się do niego będą przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Proponuje się wprowadzenie ZPI zamiast uchwały w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej obowiązującej obecnie na mocy specustawy mieszkaniowej, o której pisałam wyżej.

Poszerzony ma zostać katalog inwestycji możliwych do realizacji na podstawie specustawy mieszkaniowej. Obok inwestycji mieszkaniowych, ZPI będzie mógł obejmować również inwestycje usługowe, produkcyjne, a także inwestycje produkcji rolniczej.

Procedura uchwalania ZPI

ZPI będzie uchwalany po przeprowadzeniu uproszczonej procedury planistycznej, obejmującej uzgadnianie i opiniowanie  projektu dokumentu oraz konsultacje społeczne. Ma stać się planem miejscowym, co oznacza, że mieszkańcy będą mogli uczestniczyć w jego przygotowywaniu. Podlegać on będzie publikacji w dzienniku urzędowym województwa. ZPI będzie musiał być zgodny z planem ogólnym, który zastąpi studium uwarunkować i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Dodatkowo projekt ustawy przewiduje możliwość pokrycia lub partycypacji inwestora w kosztach uchwalenia ZPI, co może być zachętą dla gmin do rozpoczęcia procedury administracyjnej w tym zakresie.

Umowa urbanistyczna

Negocjacje inwestora z gminą, których przedmiotem będzie ustalenie ZPI, mają przebiegać w oparciu o umowę urbanistyczną będącą podstawą do realizacji inwestycji. Umowa urbanistyczna to rozwiązanie istniejące już w procedurze sporządzania planu rewitalizacji. Jest to szczególnego rodzaju umowa, która pozwala inwestorowi na budowę na terenie nieruchomości objętej miejscowym planem rewitalizacji, której wartość wzrosła wskutek uchwalenia tego planu. Zgodnie z projektem, rozwiązanie to będzie stosowane również w przypadku ZPI.

Na podstawie umowy urbanistycznej inwestycje towarzyszące po ich realizacji staną się własnością gminy. Takie działanie ma wyeliminować dostrzegalną obecnie praktykę polegającą na zaprzestawaniu funkcjonowania inwestycji towarzyszących po zakończeniu realizacji inwestycji głównej, która to infrastruktura traci znaczenie biznesowe dla inwestora. Na podstawie umowy urbanistycznej gmina będzie mogła również zrealizować bezpośrednio inwestycje towarzyszące.

Załącznikiem do umowy urbanistycznej ma być projekt ZPI. Warunkiem zawieszającym wejście w życie umowy urbanistycznej będzie bowiem wejście w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego. Inwestor będzie mógł jednak odstąpić od umowy urbanistycznej w przypadku uchylenia lub zmiany ZPI.