Nowe osiedla tylko dla wybranych ?

Od jakiegoś czasu prasa rozpisuje się na temat powstającego w jednym z miast śląskiej aglomeracji osiedla tylko dla dorosłych, a więc singli czy par bezdzietnych. W innej części Polski powstać ma osiedle tylko dla osób wyznania katolickiego. Czy takie ograniczenia są zgodnie z prawem dopuszczalne?

Przepis art. 353¹ k.c. przewiduje tak zwaną zasadę swobody umów. Zgodnie z tym przepisem, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania. Zasada swobody umów obejmuje zatem swobodę decydowania o zawarciu lub nie zawarciu umowy, swobodę wyboru kontrahenta, swobodę ukształtowania treści umowy. W tym ostatnim zakresie dyspozycja stron podlega ograniczeniu polegającemu na tym, że treść umowy nie może być sprzeczna z właściwością stosunku prawnego, ustawą i zasadami współżycia społecznego.

Zgodnie z wyrokiem Sadu Najwyższego z dnia 25 maja 2011 r. (sygn. akt II CSK 528/10), w ramach wyrażonej w art. 353¹ k.c. zasady swobody umów mieści się również przyzwolenie na faktyczną nierówność stron umowy. W ocenie Sądu Najwyższego nieekwiwalentność sytuacji prawnej stron umowy nie wymaga więc, co do zasady istnienia okoliczności, które by ją usprawiedliwiały, skoro stanowi ona wyraz woli stron. Obiektywnie niekorzystna dla jednej strony treść umowy zasługiwać będzie na negatywną ocenę moralną, a w konsekwencji prowadzić do uznania umowy za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego w sytuacji, gdy do takiego ukształtowania stosunków umownych, który jest dla niej w sposób widoczny krzywdzący, doszło przy świadomym wykorzystaniu przez drugą stronę swojej silniejszej pozycji.

Przepis ten nabiera szczególnego znaczenia w kontekście omawianego problemu. Wyłania się teza, w oparciu o którą deweloper może w sposób dowolny wybrać kontrahenta, z którym chce zawrzeć umowę deweloperską, a finalnie której chce sprzedać nieruchomość. Tego rodzaju swobodny wybór kontrahenta jest od dawna spotykany w przypadku najmu nieruchomości, gdzie wynajmujący odrzucają zainteresowanych najmem, którzy na przykład palą papierosy lub posiadają psa albo kota. Nikt nie dopatruje się tam przejawów dyskryminacji, uzasadniając to swobodą rozporządzania lokalem, stanowiącym majątek prywatny wynajmującego.

Wydaje się, iż podobnego podejścia wymaga ocena problemu ofert kierowanych przez deweloperów wyłącznie do określonych grup nabywców. Deweloper nie jest zobligowany do prowadzenia transparentnej procedury wyłaniania nabywców lokali. Tego typu transparentne procedury obowiązują między innymi w gminach, czy też towarzystwach budownictwa społecznego (obecnie społecznych inicjatywach mieszkaniowych). Deweloper może natomiast wykazywać pełną dowolność w zakresie tego, komu zdecyduje się sprzedać nieruchomość.Oczywiście, jak każdy inny podmiot pozostaje on związany zawartymi umowami przedwstępnymi lub rezerwacyjnymi, jednak wydaje się, iż jest to jedyne ograniczenie, jakie może na siebie nałożyć.

W analizowanym przypadku należy mieć jednak na uwadze zasadę zgodności praktyki danego dewelopera z zasadami współżycia społecznego. Jak podkreśla się w orzecznictwie, niemożność skatalogowania poszczególnych zasad współżycia społecznego sprawia, że wymaganie zgodności czynności prawnej z zasadami współżycia społecznego jest zagadnieniem określonego stanu faktycznego i podlega badaniu w jego konkretnych okolicznościach.

Omawiając powyższy problem należy również spojrzeć na przepisy ustawy z dnia 3 grudnia 2010 r. o wdrożeniu niektórych przepisów Unii Europejskiej w zakresie równego traktowania. Ustawa ta określa obszary i sposoby przeciwdziałania naruszeniom zasady równego traktowania ze względu na płeć, rasę, pochodzenie etniczne, narodowość, religię, wyznanie, światopogląd, niepełnosprawność, wiek lub orientację seksualną. Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 powyższej ustawy, nie stosuje się jej w zakresie swobody wyboru strony umowy, o ile tylko nie jest on oparty na płci, rasie, pochodzeniu etnicznym lub narodowości. Kryterium płci, rasy, pochodzenia etnicznego lub narodowości stanowi zatem obszar podlegający wyraźnej ochronie ustawowej.

Wróćmy do przykładu osiedla tylko dla osób bezdzietnych – dokonując analizy tego problemu nie znalazłam przepisów, które wprost zakazywałyby stosowania takiego klucza doboru kontrahentów. Wydaje się jednak, że późniejsza zmiana tego stanu rzeczy, a zatem pojawienie się dziecka w rodzinie, w żadnym zakresie nie ograniczy prawa rodziców do dalszego zamieszkiwania w lokalu. Postanowienie umowne zakazujące posiadania dzieci w przyszłości byłoby oczywiście bezskuteczne i uważam, że nie jest tutaj wymagany szerszy komentarz. Podobnie jest w przypadku osiedli dedykowanych tylko osobom wyznania katolickiego. Nie przesądzam, czy takie ograniczenie nie byłoby nadmierne w kontekście omówionej zasady równego traktowania, jednak późniejsza zmiana wyznania również nie wpłynęłaby na uprawnienie przykładowego konwertyta do pozostania w swoim aktualnym miejscu zamieszkania. Nasuwa się więc konkluzja, że tego rodzaju praktyki stanowią wyłącznie doraźną reklamę oferty dewelopera – nie mogą bowiem gwarantować, że w przyszłości mieszkańcy osiedla pozostaną „spójni” w danych obszarach, w których deweloper pierwotnie dokonywał doboru nabywców lokali.