Polski ład: budowa małych domów

Niedawno ogłoszony „Polski Ład” nie posiada jeszcze konkretnych ram prawnych. W dalszym ciągu śledzimy kolejne procesy legislacyjne oczekując, że projekty aktów prawnych mających stworzyć ów ład, trafią pod obrady polityków. Póki co warto jednak przyjrzeć się, jak wyglądać ma nowa rzeczywistość w budownictwie.

DZIAŁKA O OKREŚLONEJ POWIERZCHNI

Pierwsza krytyka dotycząca zapowiadanych ułatwień w budowie małych domów dotyczyła obawy o niekontrolowane rozlewanie się osiedli małych domów jednorodzinnych, o powierzchni do 70 metrów kwadratowych. Taka zabudowa w istocie jest kojarzona z zabudową rekreacyjną, jednak ogólne założenia w teorii dopuszczały nielimitowaną budowę „małych domków”.

Już teraz specustawa mieszkaniowa pozwala na budowę z pominięciem procedur administracyjnych, co szerzy się zjawiskiem patodeweloperki(szerzej o patodeweloperce: przeczytasz tutaj). W związku z tym, Rząd poinformował , iż chce ograniczyć możliwość stawiania małych domów do jednego domu na 1000 metrów kwadratowych działki.

Oznacza to, że budowa dwóch domów będzie możliwa na działce o powierzchni minimum 2000 metrów kwadratowych. Nasuwają się pytania o racjonalność takiego rozwiązania, skoro w praktyce zabudowa z reguły jest znacznie bardziej zagęszczona. Inwestor chcący zbudować dwa małe domy na swojej działce, o ile spełni warunki dotyczące odległości od budynków (opisane w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie), może zrealizować inwestycję jeżeli uzyska decyzję o pozwoleniu na budowę. Nie wydaje się, iż inwestorzy będą zainteresowani zakupem dużych działek tylko w tym celu, aby móc zbudować dom bez dodatkowych formalności.

BEZ KIEROWNIKA BUDOWY, BEZ DZIENNIKA BUDOWY

Budowa małych domów do 70 metrów kwadratowych zabudowy ma się odbywać bez obligatoryjnego udziału kierownika budowy. Takie rozwiązanie stanowi oczywiście oszczędność dla budżetu inwestora, jednak długofalowo skutki pomięcia udziału osoby wykonującej samodzielną funkcję techniczną w budownictwie mogą być bardzo niekorzystne. Kierownik budowy ma oczywiście wiedzę techniczną gwarantującą prowadzenie budowy w sposób zgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy. Należy również pamiętać, że do obowiązków kierownika budowy należy koordynowanie działań zapewniających przestrzeganie podczas wykonywania robót budowlanych zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, czy też wstrzymanie robót budowlanych w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia oraz bezzwłoczne zawiadomienie o tym właściwego organu. Kierownik budowy jest zatem gwarantem bezpieczeństwa na placu budowy, posiada jednocześnie obowiązkową polisę OC. Nie dziwi więc, że branża budowlana z niepokojem spogląda na zapowiedź nowych przepisów. Prowadzenie budowy bez obligatoryjnego udziału osoby z wiedzą techniczną może stanowić realne zagrożenie dla bezpieczeństwa zarówno nieruchomości, jak i jej użytkowników. Dodatkowo inwestor, w razie wystąpienia nieprzywdzianego zdarzenia, nie będzie mógł zasłonić się uprzednim uzyskaniem akceptacji dla projektu w formie wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.

AKTUALNE UŁATWIENIA W BUDOWIE DOMÓW JEDNORODZINNYCH

Obecnie zgodnie z przepisem art. 29 ustawy Prawo budowlane, budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane – nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno- budowlanej. W tym zakresie jedynym kryterium jest ograniczony do terenu działki obszar oddziaływania inwestycji. Nie występuje jednak ani kryterium maksymalnej powierzchni zabudowy, ani minimalnej powierzchni działki.

Przepisy przewidują również ułatwienia dla budowy budynków rekreacji indywidualnej. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 16 ustawy Prawo budowlane, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno- budowlanej, budowa wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m² powierzchni działki.

Zgłoszenie budowy, który to obowiązek ma zostać utrzymany również w zakresie domów do 70 metrów kwadratowych, wymaga dołączenia przez inwestora między innymi trzech egzemplarzy projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw. Powyższe dokumenty nie są jednak zatwierdzane w drodze decyzji administracyjnej organu. Taką decyzją jest pozwolenie na budowę. Pamiętajmy przy tym, że odpowiednie procedury administracyjne mają w istocie zabezpieczać inwestora przed przyszłymi niepożądanymi zdarzeniami oraz stanowić potwierdzenie legalności prowadzonej budowy.